东京证明，住房短缺是一种政治选择

　　该中心近日通过走访东京，仙台和女川市城市日本当地政府中心在日本游学，以了解更多的城市在世界上城市化程度最高的国家之一如何运作的-以及我们可以从他们身上学到在英国这里。这就是我们发现的东西。

　　日本房产更便宜，因为它们可以建造更多房屋

　　与许多西方城市的住房价格飞涨相比，日本在提供经济适用房方面取得了显著成功，即使在经济增长迅速的城市也是如此。虽然在伦敦的平均租金均是向上的£2,000，东京平均租金是1300£ -即使在英镑的Brexit相关的折旧。

　　这不是由社会住房或danchi引起的-日本不到5％的房屋是通过社会出租的，而在英格兰，这一比例约为17％。这也不是因为日本的人口也在减少-东京的人口仍在增长，这是由于日本其他地区和国外的移民所致。

　　相反，这是因为日本城市的住房供应是对当地需求的响应。英国去年开工建造房屋约194,000套，而日本去年开工建造房屋942,000套。

　　即使日本拆毁和重建了许多房屋，房屋净增加量仍远大于英国-日本每年增加约60万套房屋（表5）。自2003年以来，东京每年增加大约11万套房屋，而同期伦敦每年增加20-40,000套。

　　这些房屋通常比我们过去所用的房屋要小-东京的平均房屋面积为55平方米，而伦敦为80平方米。但这还不是全部。东京房产的新供应量满足了需求，为单身人士建造了许多较小的单床公寓，年轻人可以独立生活，而无需与室友共享。这意味着，尽管平均房屋面积较小，但如今与东京人相比，普通东京人人均住房面积可能要多于伦敦人，因为与室友同住并不常见。

　　日本的灵活分区系统是另一种计划

　　支持此供应的计划框架是一个简单的分区系统，可以按需开发，而不是依赖于为每个站点授予计划许可的系统。只有12个区域，根据它们允许的最大滋扰级别定义，范围从困倦的住宅到污染性的工业用途。关键是，只要不超出该区域的有害水平，几乎所有东西都可以建造。因此，在划定为高街用途的区域中，可以将酒店改建为房屋，反之亦然，但这仅适用于住宅区区域。

　　这使市场供应能够随着市场需求变化而迅速做出响应，并确保土地价值驱动着发展和密度。如果生活在城市中的需求增加，土地所有者可以将较旧的房屋拆除，以提供更多更好质量的房屋。就公寓楼而言，80％的公寓所有者需要同意拆除和重建。这就是为什么日本较高的拆迁率不会造成浪费，因为它可以有效地提供更多更好的住房。

　　日本的地方税也鼓励更多的房屋

　　结果，在日本，土地价值和位于其上的财产的价值之间存在明显的差异。与其他国家一样，日本的土地价格反映了当地的经济实力以及获得便利和工作的机会。但是与英国不同，在日本，房屋价值随着年龄的增长而下降，因为它很容易提供新房。反映这一点的是，日本房屋的财产税估值也随着时间的推移而下降，这增加了地方政府建造新房屋以资助公共服务的动力。

　　日本表明政治选择如何导致英国住房短缺

　　当然，规划系统并不是唯一不同的东西。一个因素是，住房政策相当独特-例如，1946年和1956年东京周围的绿化带失败了，因为它们在居民和地方政府中不受欢迎。

　　但是，日本的廉价住房及其替代政策方法证明，英国城市的住房短缺并非不可避免。在繁荣的城市，住房不必昂贵。住房短缺是我们选择经历的事情，如果愿意，可以选择改变。如果东京成功地进行了两次绿化改革，为什么伦敦或剑桥不能？

　　我们可能不想将有关日本住房的所有内容复制粘贴到英国政策中。例如，我们可以选择在社会住房方面扮演更大的角色，或者在遗产保护方面稍强一些。但是对于试图解决住房短缺问题的国家和地方政策制定者来说，如果我们希望住房对所有人来说都是廉价的，那么了解日本的经验至关重要。